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租房还是买房?(转)   

2014-07-21 09:37:24|  分类: 博海拾贝 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自心海立帆《租房还是买房?》

租房还是买房?

傅蔚冈 

专栏作者,上海金融与法律研究院研究员。法学科班出身,却喜欢以山寨经济学的视角分析世界。昨天 11:45

一年一度的毕业季到了,步入职场的新人也开始奔向房屋租赁市场寻找合适的房子,这对原来的租客来说,并不是个好消息:因为租金可能又要上涨了。

在大城市里生活的人应该都有搬家的经历,尤其是对新进城的而言。尽管目前没有公认的关于搬家的统计数据,但应该不在少数。以我为例,从2003年到上海被“硬盘”开始,目前已经有8次搬家经历,几乎是每年一次,直到后来成家才消停下来。随着年岁的增长和家中物品的增加,每次搬家更是痛苦不堪。面对房东上涨租金和搬家时的所遇到的各种麻烦事,经常问自己的一个问题是,为什么不自己买房?

为什么租房?最简单的理由就是为了上下班方便,你可以随时根据办公室位置来调整你的住处。大城市居不易,说的并不只是房产价格昂贵,更重要的是每天要在路上耗费不少的通勤时间,在北京和上海这样的城市,每天在路上花费2个小时并不少见。买不起CBD附近的房子,但租房可能还能承受。

更为重要的是,目前房价租金收入比严重倒挂,租房子更像是一个比较划算的行为。在上海内环内一套100平米的房子,单价至少在3万以上,如果以3.5万计算,那么总价就是350万。如果要把这自买下来,你三成得105万,同时契税和中介费估计得60万。以基准利率6.55%计算(5年以上期限贷款),那么每月按揭需要13342.56元。但这样的房子如果用来出租,每个月可能收到的租金是多少?大约是6000元左右。从这个意义而言,在现阶段租房更像是房东在补贴房客,而不是房客在为房东贡献现金流。

尽管租房有这种那种的好处,但对于绝大多数的中国人,之所以选择租房,绝不是因为以上所说的各种原因,最大的可能是没有足够的钱:没有钱首付,更没有钱还月供。

租房还是买房? - 心海立帆 - 心海立帆的博客

以我自己为例。2003年研究生毕业到上海工作,那一年我办公室边上的联洋社区一平米也就8000元左右,一套120平米的房子总价也就100万元出头。从现在来看100万并不算贵,因为现在这里的房价普遍在5万以上。如果在那个时候买入一套,那么现在就可以坐享资产价值翻番的快感。所以经常有不少人问,为什么你那时候不入手买一套?

两个字:没钱。尽管房价很便宜,但那时候我的收入更低。据上海市统计局的数据,2003年度上海市城镇职工年平均工资为19473元,月平均工资为1623元。尽管那时候我的月工资是月平均工资的几倍,但是要偿付按揭也不容易:首付30万之外,每月按揭还款还要超过4000元,差不多是我月工资的全部。假如我都把这钱拿来还按揭,那每个月的吃喝拉撒怎么办?更重要的是,对于绝大多数刚刚开始工作的农二代而言,三十万左右的首付款是一个庞大的数字。

这几年眼看着办公室周边的住宅单价从8000元往上涨,1万,2万,3万……直到今天的6万左右。这样的上涨速度远远超过同时期的工资上涨,从2003年到2013年这10年时间,上海市城镇职工年均工资从19473元涨到60435元。就以我办公室所在的联洋而言,在2003年,一年的工资还能买2个平米,但是到2013年只能买1个平米了。正是因为房价上涨如此之快,很多人都在悔不当初。甚至有人说,如果知道房价能涨成这样,当初砸锅卖铁也该买一套。问题是,几个人能有这样的眼光?

有意思的是,与房价的飞速上涨相比,租金倒是还可以接受。10年前120平米房子的租金大约是在4500元,今天估计是在8000元左右。为什么房价几乎是原来的8倍,而房租才上涨一倍不到?在我看来最为重要的原因是房租上涨要受制于居民收入水平,租金没办法像房价一样动用杠杆,必须量入为出。所以我们就可以理解在过去十年时间里尽管房价翻了几番,但租金增长缓慢,这是因为居民收入水平并有大规模增加。

那是不是意味着不买房就更加划算?那倒未必。必须明确的是,租房是消费,买房是投资。投资和消费的逻辑并不一致,有个朋友曾在微博上说过这两者之间的区别:租房是消费是花钱,居住成本越低越便宜越好,居住性价比最高是核心,多花一分冤枉钱都浪费;买房是投资是赚钱是生意,做生意就得理性,应以投资效率最高为目标。

至少从过去10年的经验来看,当时那些咬咬牙买了房子的人是这一轮资产价格上升的受益者。尽管当时每月节衣缩食,但现在却换得几倍的投资收益,尽管这部分收益还未入袋为安,还只是纸面财富,即便如此也已经是绝大部分工薪阶层干十来年都难以获得的财富。换句话说,目前在抱怨的“房奴”绝大部分都是房价上涨的受益者。

也正是如此,中国的自住房拥有比例可能是全世界最高。根据2011年和2013年中国家庭金融调查的数据,我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高,从84.8%上升到87%;在农村地区住房拥有率基本保持不变,在96%附近波动。但越来越高的自住房拥有比例真的是好事吗?那倒未必。

大约是一年前,美国知名智库彼得森国际经济研究所研究员珀森更是提出了一个非常有意思的命题,“对拥有房屋的崇拜是危险的,且具有破坏性”。他在这篇文章中认为房屋所有权会直接阻碍经济的流动性。有研究表明,美国一个州的房屋所有权比率的提高是失业率剧增的前兆。房产所有权通过三种强有力的渠道——劳动力流动性的降低、通勤时间的增加和企业创新的萎缩损害了就业状况。这表明房地产市场会对劳动力市场产生负面的“外部性”影响。

嗯,这个研究好,让我们租房一族心安理得了。

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